Es wird ernst: Ergebnisse des Vorgesprächs beim Notar

DennyVeröffentlicht von

Jetzt wird es also ernst! Vor ca. zwei Wochen war ich mit meiner Großmutter zum Vorgespräch beim Notar.

In meinem letzten Beitrag, zum Thema Ablauf einer Immobilientransaktion, hatte ich bereits darauf hingewiesen, dass gemäß § 313b BGB der Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Beurkundung bedarf. Der Gang zum Notar – und die damit verbundenen Kosten – sind also unausweichlich. Die Kosten beziffern sich erfahrungsgemäß auf ca. 1 bis 1,5 % des Kaufpreises. Sobald die Rechnung da ist, werde ich dazu nochmal etwas sagen.

Beim Notar angekommen schilderten wir die Rahmenbedingungen für den Immobilienübergang. Wir erklärten u.a., warum wir die Abwicklung über einen Kaufvertrag und nicht über eine Schenkung machen wollen. Dazu übergab ich der Notarin einen Tilgungsplan, der die Ratenzahlung für die nächsten gut knapp zwei Jahrzehnte regeln soll, sowie eine Kopie des Grundbuchauszugs.

Darüber hinaus gab es durchaus noch ein paar sehr aufschlussreiche Erkenntnisse, welche ich nachfolgend kurz darlegen will:

vorgespraech-beim-notar

 

Gibt es vermögensrechtliche Ansprüche auf das Grundstück?

Im Vorfeld des Termins habe ich mir um die Abwicklung relativ wenig Sorgen gemacht. Ich betrachtete den Ablauf eher als eine reine Formalität. Auch wenn das wohl in Teilen stimmt, war mir die Tragweite einiger Aspekte nicht ganz bewusst.

Besonders die Grundstücksverkehrsgenehmigung jagte mir für einen kurzen Moment Angst ein. Dazu gehört nämlich, dass der Notar nach Abschluss des Kaufvertrags eventuelle Rückübertragungsansprüche (vermögensrechtliche Ansprüche) prüft.

Egal ob es sich um einen Schenkungs- oder Kaufvertrag handelt, nach 1990 gab es für Privatpersonen die Möglichkeit offene Vermögensfragen auf Nachfrage prüfen zu lassen.

Damit sollte ehemaligen Grundstückseigentümern die Chance gewährt werden, dass diese bei unrechtmäßigen Enteignungen Rückübertragungsansprüche stellen, oder aber Entschädigungen einfordern konnten.

Das betrifft zum Beispiel Enteignungen in der DDR, soweit Vermögen von Staatsangehörigen der BRD betroffen ist. Aber die Rückübertragungsansprüche gehen auch bis zur Nazi-Zeit zurück, bei denen Grundstücke von Juden enteignet worden sind.

Alles was meine Großmutter zum Vorbesitzer von Kapenhengst wusste, war, dass er ein reicher Geschäftsmann mit einem Kaufhaus in Berlin war, der sich das Grundstück in Zeuthen im Jahr 1929 als Sommerresidenz gekauft hatte und es vor Kriegsbeginn 1938 wieder „verkaufte“.

Da ich mir nicht ausmalen wollte, was ein eventueller Anspruch für den dann wohl möglich platzenden Deal bedeutet hätte, war ich zunächst froh zu hören, dass man den Sachverhalt schnell auch selbst überprüfen könne.

Nach dem Termin fuhren wir in das nahe gelegene “Vermögensamt“, wo man uns auf Nachfrage ein Negativattest für das Grundstück ausstellen konnte. Eine Sorge weniger.

offene-vermoegensfragen

 

Zum Thema Vorkaufsrecht

Die zweite Prüfung gehört zu einem eventuellen Vorkaufsrecht der Stadt / Gemeinde an dem Grundstück. Doch auch hier kann die Prüfung erst erfolgen, wenn der Vertrag beurkundet ist, weil erst mit einem Verkauf ein Vorkaufsrecht überhaupt ausgeführt werden kann.

Warum Notare so etwas nicht bereits im Vorfeld prüfen können, hat sich mir persönlich nicht erschlossen.

Immerhin beruhigte mich die Tatsache, dass die Gemeinde häufig nur ein Vorkaufsrecht für Verkehrsflächen besitzt, die für den Straßenbau eingeplant sind. Sollte also eine Bundesschnellstraße über das Grundstück gebaut werden, so hätte ich mir wohl akute Sorgen machen dürfen.

Eine Prüfung beim Umweltamt ist ebenso als eine reine Formalität zu betrachten.

Dennoch müssen diese Anfragen erfolgen und so bleibt zumindest ein theoretisches Restrisiko.

 

Warum ich keine Grunderwerbsteuer sparen kann

Durch die Zuteilung eines Teils vom Kaufpreis auf bewegliches Mobiliar, Zubehör oder Einrichtungsgegenstände, reduziert sich die Bemessungsgrundlage der mit 6,5% angewiesenen Grunderwerbsteuer.

Dadurch lassen sich am Ende des Tages bestimmt ein paar hundert Euro sparen. Jedoch wurde mir von der Notarin davon abgeraten, weil der Kaufpreis bereits deutlich unter dem Wert der Immobilie liege.

Sie sprach davon, dass großzügige Zuteilungen, zum Beispiel auf die Einbauküche, das Finanzamt auf die falsche Fährte locken könnte den Sachverhalt genauer zu prüfen.

Ob das wirklich so ist, kann ich nur schwer beurteilen. Jedoch gibt es in Deutschland nur eine Institution mit der ich es mir besser nicht verscherzen will. Und damit meine ich nicht die GEZ 😉

Aber zugegeben: Von meiner Seite aus besteht hier nicht der Drang die Muskeln spielen zu lassen.

Außerdem wurde geregelt, dass ich ab dem 1.Januar 2017 sämtliche Lasten und Pflichten des Grundstücks übernehme, auch wenn ich bis dahin nur Besitzer und noch nicht der Eigentümer sein werde. Dieser werde ich erst ab der offiziellen Umschreibung im Grundbuch, was wohl noch zwei bis drei weitere Monate dauern wird.

Dafür kann ich dann bereits meinen ersten Mieter zum Neujahrsbeginn einziehen lassen, mit dem ich übrigens schon jetzt einen Vorvertrag abgeschlossen habe. Dazu an anderer Stelle mehr.

 

Übernahme von Erschließungskosten

In standardisierten Kaufverträgen gibt es die Regelung, dass Erschließungsbeiträge für sämtliche Maßnahmen, die bis zum Vertragsabschluss bautechnisch begonnen wurden, vom Veräußerer zu tragen sind.

Diesen Passus haben wir herausgenommen, da ich mich bereit erklärt habe die anfallenden Erschließungskosten für den Straßenneubau vor dem Grundstück zu übernehmen.

Auf Nachfrage bei der Gemeinde kam heraus, dass die Eigentümer nach Fertigstellung des vorgesehenen Areals eine anteilige Rechnung zugestellt bekommen. Ich kann mich also schon jetzt auf eine Rechnung von zwischen 5.000 € bis 7.000 € in den nächsten zwei bis drei Jahren freuen. Jippy!

Interessante Randnotiz: Bei der Berechnung der Erschließungskosten wird nicht die anteilige Bebauungsfläche der Straße vor dem Grundstück berechnet, sondern die Verrechnung erfolgt auf Basis der Größe des Grundstücks. Das heißt also, dass wenn ich ein kleines Eckgrundstück mit viel Straße um das Grundstück herum besitze, am Ende des Tages weniger zahle, als wenn mein Grundstück eine große Fläche besitzt und dafür nur einen kleinen Zugang zur sanierten Straße hat. Das sollte jeder mal sacken lassen.

Ok, weiter geht’s.

Positiv für mich: Bei eventuell anfallenden Rechtsstreitigkeiten um den Wert der Immobilie kann ich diesen Aspekt für mich ausspielen. Ich kann den Kaufpreis mit dem mir bekannten Faktor X addieren.

Ein weiterer Wert mindernder Aspekt ist die Pflegeübernahme meiner Großmutter. Realistisch war laut Aussage der Notarin ein Wert von ca. 200 € im Monat für allgemeine Dienste und Pflegeleistungen.

Diese Regelungen lassen sich ebenfalls bei eventuellen Pflichtteilsergänzungsansprüchen vom Wert des Grundstücks nach unten rechnen.

 

Mein Fazit zum Vorgespräch beim Notar

Alles in allem war der Termin dann doch aufschlussreicher und spannender als ich gedacht hatte. In der Zwischenzeit habe ich einen Entwurf des Kaufvertrags bekommen und ein paar kleinere Sachen zum Vertragswerk nachgefragt.

Interessant war noch der Aspekt, dass der Gesetzgeber eine Prüfungsfrist von mindestens zwei Wochen vorgibt, bevor die Beurkundung stattfinden darf.

Als Termin für die offizielle Beurkundung steht bereits jetzt der 2.Dezember 2016 fest.

Setzt die Partyhüte auf, es darf bald gefeiert werden!

Ein Kommentar

  1. Freunde wollen Kaufverträge für ein Grundstück und ein dazu gehörendes Stück Land abschließen. Dazu haben sie sich auch an einen Notar gewandt. Der wird sich wohl um alle Geschäftlichen Angelegenheiten kümmern. Ich dachte, dass alle Grundstücke, die vergeben werden, bereits an die Infrastruktur angeschlossen sind. Ist das nicht so?

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