Meine Philosophie im Umgang mit Mietern

DennyVeröffentlicht von

„Geben ist seliger denn Nehmen“ heißt es in der Bibel. Ich für meinen Teil glaube (als überzeugter Atheist), dass das auf zwischenmenschlicher Ebene funktioniert und dafür sicherlich auch Karma-Punkte abfallen werden.

In Bezug auf die Geschäftswelt hingegen, in diesem Fall speziell die Geschäftsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter, glaube ich an das Prinzip des Geben und Nehmen. Zu gleichen Teilen. Auf beiden Seiten. Auf Augenhöhe.

Ich will als Vermieter nicht eine vermeintlich stärkere Position durch erhöhte Wohnnachfrage auf Kosten des Mietverhältnisses mit dem Mieter ausnutzen und diesem Unzumutbarkeiten abverlangen, genauso wenig, wie ich das von meinem Vermieter erwarte.

Doch die Realität sieht meistens anders aus, weshalb ich in diesem Beitrag ein wenig über meine Philosophie im Umgang mit Mietern schreiben will.


GEBEN: Wozu ich mich dem Mieter gegenüber verpflichte

Aktuell sprechen wir von einer Mietpartei, an welche ich mein Wohnobjekt vermiete. Dieses Mietverhältnis besteht seit dem 1. Januar 2017, also jetzt seit 20 Monaten.

Auch wenn man meinen könnte, dass das eine vergleichsweise kurze Zeit ist, so habe ich bereits nach dem ersten Jahr als Immobilieneigentümer viele Hürden und Herausforderungen überwinden müssen.

Das hängt primär damit zusammen, da es sich um eine etwas in die Jahre gekommene und sanierungsbedürftige Immobilie handelt. Mängel bleiben da nicht aus und so bedarf es ein wenig Fingerspitzengefühl und einer ehrlichen und offenen Kommunikation mit dem Mieter.

Hierbei sind wir auch schon beim ersten wichtigen Punkt:


Transparenz und offener Dialog

Ich schätze mich als kommunikative Person ein. Daher ist es für mich selbstverständlich, dass über alle Angelegenheiten im Haus und auf dem Grundstück offen mit dem Mieter gesprochen werden muss.

Die Basis dafür ist natürlich das Vertrauen zwischen Mieter und Vermieter. Unter anderem auch deshalb habe ich mich im Vorfeld bewusst für eine Lösung entschieden, bei der ich den Mieter schon gut aus meinem persönlichen Umfeld kannte. Denn das macht die Sache natürlich einfacher.

Wir besitzen sogar eine eigene WhatsApp-Gruppe, in der alle Haus-relevanten Dinge kurz besprochen werden können. Mal gibt es Nachfragen wegen aktueller Maßnahmen oder Reparaturen, mal benötige ich eine kurze Notiz zu Zählerständen für die Abrechnung oder wann ich im Garten ein paar Dinge erledigen kann.

Wer seinen Mieter nicht schon im Vorfeld zur Mietersuche kennt, was als Immobilieninvestor wohl auch in der Regel der Fall sein wird, sollte schauen, wie kommunikativ der mögliche Mieter ist und wie offen man über einzelne Maßnahmen in der Wohnung sprechen kann.

Natürlich nur, sofern einen die persönliche Beziehung mit dem Mieter interessiert und man die Aufgaben nicht an eine Hausverwaltung abgeben will.


KÜMMERN

Die wichtigste Prämisse meiner „Bring-Schuld“ an den Mieter lässt sich mit nur einem Wort zusammenfassen: KÜMMERN!

Zu oft habe ich in meinem privaten Mietverhältnis leider das Gefühl, dass mein Vermieter nur Dienst nach Vorschrift macht und sich nicht wirklich um die teilweise argen Probleme in unserer Wohnung kümmert.

Das setzt relativ schnell Frustration frei, weil scheinbar der Glaube vorherrscht, dass man sich das in einem derart hohen Mieter-Nachfrage Markt wie Berlin erlauben kann. Ist das nötig?

Wenn ich mir allein die Vielzahl an offensichtlichen Maßnahmen ansehe, um welche ich mich in meinem ersten Jahr sofort gekümmert und diese umgesetzt habe (u.a. Zaun streichen, Baum fällen lassen, Boden in der Veranda neu verlegen lassen, Dachschäden beheben), bin ich schon auch stolz auf mich und dass ich meinen Verpflichtungen als Vermieter unmittelbar nachkomme.

Gerade weil ich auch die andere Seite kenne, halte ich das nicht für selbstverständlich.

Wenn ich also nur einen Tipp an alle heutigen und zukünftigen Vermieter geben kann und was man sich aus diesem Beitrag mitnehmen sollte: Kümmert euch um die Belange in eurer Immobilie. Es klingt banal, ist aber doch der einfachste und beste Weg um eine nachhaltige, langfristige und zufriedene Mieter-Vermieter Beziehung aufzubauen.

Denn welches Ziel verfolge ich als Immobilieninvestor?

Für mich ist es der Aufbau einer nachhaltigen und langfristigen Geschäftsbeziehung auf Augenhöhe mit meinem Mieter. Das erreiche ich aber nur, wenn ich wie oben beschrieben einen offenen und transparenten Dialog führe und mich um die Angelegenheiten kümmere, die anfallen.

Bleibt für mich noch ein letzter Punkt:


Kompromisse eingehen

Kompromisse gehören im Leben dazu. In (Geschäfts-)Beziehungen sowieso. Und sollte es kein „fauler“ sein, so bin ich durchaus ein Fan von guten Kompromissen, bei denen am Ende beide Seiten gewinnen.

Ich möchte kurz erklären, warum ich diesen Punkt eher als Geben, denn als Nehmen begreife.

Neben der erzielbaren Kaltmiete meiner Immobilie, ist mir besonders ein langfristiges Mietverhältnis wichtig. Bei meinem Mieter handelt es sich jedoch um ein junges Start-Up, welches natürlich jeden Euro zwei Mal umdrehen muss. Entsprechend lag meine Forderung der marktüblichen Kaltmiete über dem, was mein Mieter bereit war für die Büro-Räume seines Unternehmens zu zahlen.

Wie einigten uns darauf, dass ich bereit bin einen Abschlag von 100 € in Kauf zu nehmen, wenn es im Gewerbemietvertrag eine Vereinbarung gibt, dass der Staffelmietvertrag nach der Mindestmietdauer von 18 Monaten um 100 € erhöht wird.

Dieser Zeitraum war für ihn vertretbar und da es nun die nächste Finanzierungsrunde gab, erhalte ich ab Juli 2018 meine gewünschte Kaltmiete.

Hätte ich diesen Kompromiss eingehen müssen?

Nein. Nicht bei der Marktsituation und dem Nachfrage-Umfeld in dem sich meine Immobilie befindet.

Dennoch haben für mich alle weichen Faktoren im Mietverhältnis gepasst und mein Augenmerk auf ein langfristiges Mietverhältnis wird jetzt belohnt.

Es war mir wichtiger jetzt ein kleines finanzielles Eingeständnis zu machen, dafür aber eine langfristige Perspektive mit diesem speziellen Mieter zu haben.

Insofern betrachte ich es eher als einen Kompromiss mit meinen Vorstellungen, als einen Kompromiss mit dem Mieter.


Zweites Beispiel:

Im Obergeschoss der Wohnung befindet sich eine zweite kleine Toilette im Haus, welche nachträglich in den Sechziger-Jahren installiert worden war. Problem: Das selbst-montierte Abflussrohr ist so dünn, dass es mit wenig Durchspüldruck sehr schnell zu Verstopfungen kommen kann. Kleine Geschäfte ja, große Geschäfte nein.

Da es bei meinem Mieter teilweise bis zu 12 Personen waren die gleichzeitig im Büro gearbeitet haben, musste eine langfristige Lösung für die Toilette her.

Da ich zu dem Zeitpunkt jedoch noch nicht wusste wie es mit der Immobilie weitergeht und ob möglicherweise ein Neubau auf dem Grundstück in Frage kommt, wollte ich aufgrund der Ungewissheit keine 800 € für eine Hebeanlage mit Hächselwerk investieren. Es hätte sich einfach nicht rentiert.

Ich bat folgenden Deal an: Da es meinem Mieter wirklich wichtig war, schlug ich vor, dass wir uns die Kosten zunächst teilen würden. Sollte er längerfristig Mieter der Wohnung bleiben, würde ich ihm seinen Anteil an den Unkosten über die Kaltmiete abgerechnet, zurückerstatten.

Daher kann er im Oktober 2018, Januar 2019, April 2019 und Juli 2019 jeweils 100 € der vereinbarten Nettokaltmiete abziehen.

Damit entstehen für ihn, vorausgesetzt eines langen Mietverhältnisses, keine Kosten für die Sanierung und ich schaffe einen weiteren Anreiz, damit er langfristig Mieter der Immobilie bleibt.

Sollte er vorzeitig ausziehen sollen, verfällt der Anspruch auf eine Rückzahlung.

Dass die kompletten Sanierungskosten am Ende bei mir liegen, kann ich aufgrund des längeren Miethorizonts verschmerzen.

Das ist auch der Grund, warum es in meiner Cashflow-Übersicht in der Spalte Immobilien einen Dip im Oktober 2018 gibt.


NEHMEN: Was ich von meinen Mietern erwarte

Nachdem ich relativ viel über das Geben geschrieben habe, kann der Nehmen-Teil etwas kürzer zusammengefasst werden.

Im Grund genommen erwarte ich von meinen Mietern nur eines: Zuverlässigkeit.

Die Zuverlässigkeit definiert sich für mich in den Vereinbarungen, die im Mietvertrag getroffen werden. Dazu gehört natürlich das regelmäßige und rechtzeitige Zahlen der Miete, als auch an das Einhalten von konkreten Abmachungen.

Zum Beispiel, dass ich keine Garten-Arbeiten beauftrage, welche dann über die Betriebsnebenkosten abgerechnet werden, sondern das mein Mieter sich selbständig um die Belange im Garten kümmert.


Jetzt interessiert mich die Meinung aller Immobilienvermieter: Wie handhabt Ihr den Umgang mit euren Mietern? Gibt es bestimmte Prämissen und oder Werte die Ihr dabei verfolgt? Schreibt es mir in die Kommentare.

 

3 Kommentare

  1. Lieber Denny, das ist ein schöner Artikel, den Sie da geschrieben haben. Ich melde mich darauf zum einen als Autor des Ihnen bekannten Verhandlungsbuchs, zum anderen als Vermieter meines ersten Hauses. In beiden Rollen möchte ich sagen: Ich bin stolz auf Sie (falls das nicht gönnerhaft klingt, so ist es nicht gemeint)! Als Verhandlungsexperte haben Sie das, was Sie „Geben und Nehmen“ nennen und ich vielleicht „Verhandeln orientiert an den jeweiligen Interessen, nicht an den Positionen“, in mehreren schönen Beispielen sehr gut und elegant umgesetzt – super! Und als Vermieter haben Sie sich, trotz oder auch weil Sie hier Business – orientierte Gedanken ins Netz bringen, Ihre Menschlichkeit bewahrt, was mir sehr gut gefällt. Meine ersten Mieter sind dieses Jahr 10 Jahre in unserem früheren Haus, eine Familie mit (damals) zwei kleinen Mädchen – beim Kennenlerngespräch erzählten sie mir u.a., wie sie in der damaligen Wohnung auch mal 2 Wochen frieren mussten, weil der Vermieter sich nicht um die kaputte Heizung gekümmert habe. Das war für mich der (falls noch nötig gewesene) extra – Impuls, ganz klar darauf zu achten, dass was immer gemacht werden musste, innerhalb eines Tages erledigt bzw. meinerseits in Auftrag gegeben würde. Das hat sich in den 10 Jahren gut bewährt, und im Gegenzug erledigt der patente Mann im Haus kleinere Reparaturen selbst (nachdem er mich in Kenntnis gesetzt und gefragt hat: Ihr Stichwort – „Kommunikation“!). In diesem Sinne: Super, weiter so! Herzliche Grüße, Thomas Fritzsche

    1. Hi Thomas,

      Danke für Deinen Kommentar. Klar erinnere ich mich noch an Dich! Dein Buch mit Widmung steht noch im Regal 😉

      Ich bleibe jetzt mal beim „Du“. Duzen und Siezen in einem Satz löst bei mir sonst immer Kopfschmerzen aus 😉

      Freut mich, dass Dir der Artikel gefällt. Nachdem ich persönlich mehr mit meinem Vermieter zu tun habe als mir lieb wäre, war mir das mal ein Anliegen zu zeigen, dass es auch anders gehen kann.

      Viele Grüße,
      Denny

      1. Servus Denny,

        sorry, für Kopfschmerzen wollte ich jetzt nicht sorgen, mit meinen Zeilen. Dann gerne Du, das wusste ich nicht mehr, ist schon länger her (bin gerade beim 6. Buch…). Tut mir leid, dass Dein Vermieter sich nicht an das hält, was Du selbst weiter gibst – ein Grund, mal gelegentlich in eigene Quadratmeter zu ziehen, hoffe ich und wünsche ich Dir!?

        Herzliche Grüße,

        Thomas

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