Meine erste Immobilie: Teil 2 – Eine Frage des Erbrechts: Schenkungsvertrag oder Kaufvertrag

DennyVeröffentlicht von

Nachdem ich in meinem letzten Beitrag bereits angekündigt hatte, dass ich kurz davor stehe meine erste Immobilie zu erwerben, möchte ich heute ein wenig konkreter auf die vakante Immobilie eingehen.

Dass es sich dabei um ein herausforderndes Unterfangen handelt, lässt sich vielleicht schon an der Überschrift ableiten. Nicht umsonst sagt man in Immobilienkreisen, dass der eigentliche Gewinn bei Immobilien nicht durch den Verkauf, sondern beim Einkauf gemacht wird. Deshalb bekommt dieses Thema auch so einen hohen Stellenwert, weil es den Zusammenhang zwischen günstigen und risikoreichen, sowie teureren und risikoarmen Investments verdeutlicht.

Aber gehen wir die Thematik Schritt für Schritt durch:

kaufvertrag-oder-schenkungsvertrag

 

Die Ausgangslage: Ein Familiengrundstück sucht einen neuen Besitzer

Ein Großteil meiner Familie kommt aus dem südöstlichen, Berliner Umland. Wurde ich noch 1989 kurz vor dem Mauerfall in Ost-Berlin geboren und verbrachte die ersten elf Jahre meines Lebens in Berlin-Köpenick, zogen meine Eltern und ich um die Jahrtausendwende herum in das beschauliche Zeuthen. Einem kleinen, aber charmanten Berliner Vorort mit ca. 10.000 Einwohnern, direktem Anschluss an das S-Bahn Netz und einer halben Stunde Autofahrt entfernt bis zum Flughafen Schönefeld. Hier wuchsen meine Eltern als Kinder auf. Hier gingen sie zur Schule, lernten sich kennen und haben noch heute einen großen Freundeskreis vor Ort.

Wenn es um meine erste Immobilie geht, dann handelt es sich dabei um ein 1009 m² großes Grundstück, welches sich in genau jenem Zeuthen befindet. Der Bodenrichtwert liegt in dieser Region bei 110 €/m², sodass das Grundstück einen nominellen Marktwert von 110.000 € hat.

Auf die für den späteren Verlauf nicht unwesentlichen Erschließungs- und Abrisskosten komme ich nachher zu sprechen.

Auf dem Grundstück selbst steht ein 82m² großes Holzhaus, welches nach seiner Errichtung in 1927(!), ab 1938 von meiner Familie (mütterlicher Seits) bewohnt wird. Meine Oma, die – seitdem mein Großvater 2003 verstarb – das Haus alleine bewohnt und aktuell auch die Alleineigentümerin ist, kam 1942 in diesem Haus zur Welt und zog dort später ab den sechziger Jahren zwei Kinder groß – meine Mutter und meinen Onkel. Das Haus birgt also eine lange Familienhistorie in sich.

Im nächsten Jahr wird meine Oma 75 Jahre alt und ihr sehnlichster Wunsch ist es nun, ihren Lebensabend an einem Grundstück mit Blick und Zugang zum See zu verbringen. Die tagtägliche Arbeit im Garten wird ihr zu viel und auch das sehr sanierungsbedürftige Haus kann sie finanziell immer schwerer stemmen. Ein entsprechendes Mietshaus am Zeuthener See hat sie nun gefunden und auch der Mietvertrag – mit Beginn am 01.12.2016 – ist bereits unterschrieben.

 

Also wohin mit dem Grundstück?

Aufgrund des aktuellen Nachfragemarktes, bei dem u.a. große Bauträger wie Town&Country oder Heinz von Heiden wie verrückt Baugrundstücke in unserer Gegend suchen, könnte meine Oma das Grundstück sicherlich zu einem überdurchschnittlichen Preis verkaufen.

Selbst eine „Rechtsanwältin“ in unserem Ort versuchte meine Oma zu instrumentalisieren und forderte – wahrscheinlich für eine Grundstücksbewertung – bei einer normalen Konsultation plötzlich Bilder des Grundstücks an. Der Verdacht, dass sie von den großen Baufirmen eine stattliche Tippgeberprovision bekommt, sobald die ältere Einwohnerschaft des Dorfes bei Erbrechtsfragen auf ihrer Matte steht, liegt sehr nahe.

Aber weil es sich um ein Familiengrundstück handelt, bestand seit jeher die Absicht die Immobilie innerhalb der Familie zu übergeben. Meine Oma ließ bereits seit Sommer 2015 keinen Zweifel daran aufkommen, dass sie ausziehen möchte sobald eine Mietswohnung frei sein würde.

Dass es sich nun ab September 2016, mit der Zusage zur Mietswohnung am See, so schnell entwickelt hat, habe ich persönlich nicht erwartet. Unser Ort ist sehr nachgefragt und speziell die Grundstücke am See sind schnell vergeben. Dass meine Oma bei der Hausverwaltung für die Neuvermietung auf der Liste ganz oben stand, hat sicherlich nur geringfügig mit ihrem alle zwei Wochen aktualisiertem Anruf und der Frage nach dem Status Quo bei den Wohnungen zu tun.

Für die Übernahme der Immobilie habe ich mich schon längere Zeit, als einziges Mitglied in der Familie, erwärmt. Bei einem realistischen Kaufpreis und günstigen Abwicklungskonditionen, ist dieser Deal ein No-Brainer für mich. Sowohl emotional, als auch wirtschaftlich.

Seit ich mich Anfang 2016 mit Immobilieninvestments als Form des Vermögensaufbaus beschäftigt habe, suche ich nach einer Chance wie dieser. Dass es nun soweit kommen kann, gibt mir ein richtig gutes Gefühl. Allerdings schwingt bei mir auch eine große Portion Respekt vor der Größe der Aufgabe mit. Denn die Immobilie beinhaltet einige Stolperfallen.

 

Eine Frage des Erbrechts: Welche Risiken birgt das Testament meiner Großmutter?

Eine „familienfreundliche“ Übertragung des Grundstücks kann gewisse Probleme auf den Plan rufen. Ganz besonders, wenn sich die Familienproblematik so äußert wie bei uns.

Ich hatte ja erwähnt, dass meine Oma zwei Kinder hat. Meine Mutter, die sich darüber freuen würde wenn ich das Haus übernehme, und meinen Onkel. Seit mein Onkel Mitte der zweitausender Jahre seine Frau und zwei Kinder für eine jüngere Muße verlassen hat, besteht zwischen ihm und dem Rest der Familie kein Kontakt mehr.

Meine Oma, welche in dieser Beziehung ein recht traditionalistisches Bild von der Ehe besitzt, hat ihm deutlich kommuniziert – wohl im Zuge der Emotion heraus – dass er sich nicht mehr blicken lassen müsse, was er dann auch ziemlich konsequent getan hat.

Der letzte Stand war bei mir, aber das liegt auch schon viele Jahre zurück, dass er inzwischen in Bayern lebt und mit seiner neuen Frau ein bis zwei weitere Kinder hat.

Die Problematik besteht für mich in den möglichen Ansprüchen, welche mein Onkel postum nach dem Ableben meiner Oma gegen mich geltend machen wird. Dass es einmal dazu kommen wird, ist aufgrund der Vergangenheit nicht abwegig.

Als meine Eltern 2002 auf der Suche nach einem Baugrundstück in Zeuthen waren, gab es auch die Option auf besagtem Grundstück meiner Großeltern ein Mehrfamilienhaus zu errichten, in dem meine Eltern und Großeltern zusammen gewohnt hätten. Das Projekt scheiterte damals am Veto meines Onkels, der als Bedingung eine Auszahlung seines Erbes für das Grundstück in Höhe von 50.000 € verlangt hatte.

Dass er nach dem Ableben meiner Großmutter erneut versuchen wird die Hand aufzuhalten, muss ich für meine Kalkulation in Betracht ziehen. Weil ich mich vor allen eventuell anfallenden Überraschungen absichern will, konsultierte ich eine Fachanwältin für Erbrecht.

In einem handschriftlichen Testament von 2008 hat meine Oma ihre Tochter zu 50% als Erbin eingesetzt. Die zweite Hälfte des Erbes entfällt zu je 25% auf die beiden Kinder ihres Sohnes – ihre zwei anderen Enkelkinder. Mein Onkel selbst wurde in dem Testament enterbt.

Doch musste man für eine rechtmäßige Enterbung nicht demjenigen erst nach dem Leben trachten?

War ein handschriftliches Dokument ohne notarielle Beglaubigung überhaupt gültig?

Welche möglichen Ansprüche können die Erben – je nach Kauf- oder Schenkungsvertrag – gegen mich geltend machen?

Unter Berücksichtigung der Testamentsauslegung gab es reichlich Unklarheiten und Redebedarf. Dieser Beitrag soll bei ähnlichen Fragestellungen (Schenkungsvertrag oder Kaufvertrag) eine Hilfe anbieten, ersetzt aber keinesfall eine rechtliche Beratung! Wer also mehr darüber wissen will und in Berlin ansässig ist, dem empfehle ich die Rechtsanwaltskanzlei Wolfram Voegele (bei Frau Kühne nachfragen und von mir grüßen).

 

Wie das Testament erbrechtlich zu bewerten ist

Bevor ich auf die Unterschiede zwischen Kaufvertrag und Schenkungsvertrag eingehe, kurz ein paar wesentliche Erkenntnisse zum Testament, die bestimmt auch für euch hilfreich sein können:

Ist ein handschriftliches Testament gültig?

Ja, das ist es. Ein Testament bedarf keiner notariellen Beglaubigung. Formell ist es wichtig beim Testament zu beachten, dass es ein Datum gibt, die Überschrift „Testament“ lautet und das es unterschrieben worden ist.

Kann mein Onkel einfach so enterbt werden?

Ja, kann er. Dafür hätte es nicht einmal der besonderen Formulierung benötigt, denn die Aufteilung des Erbes (50% meine Mutter und jeweils 25% an die Enkelkinder), schließt meinen Onkel automatisch als Erben aus. Jemandem nach dem Leben zu trachten ist keine Grundvoraussetzung für eine Enterbung. Durch die Enterbung verringert sich der gesetzliche Pflichtteil von (in diesem Fall) 50% auf die Hälfte – also 25% (= Pflichtteilsergänzungsanspruch). Je nach Art des Kaufvertrags richtet sich dieser Anspruch an mich (Schenkung) oder an die Erbgemeinschaft (Kaufvertrag)

Welche Tipps gab die Anwältin in Bezug auf das Testament noch mit auf den Weg?

Ich kenne kaum jemanden, der so viel Sauberkeit mit Unordnung verbinden kann wie meine Großmutter. Daher gab mir die Anwältin als Tipp noch mit auf den Weg, dass das Testament zur Verwahrung in das Nachlassgericht (das zuständige Amtsgericht) übergeben werden solle, welches einmalig zwischen 20 € bis 30 € kostet.

Soweit die Theorie. Natürlich gibt es noch individuelle Fälle in Bezug auf einen Schenkungs- oder Kaufvertrag zu beachten.

 

Schenkungsvertrag: Zweck, Vorteile, Probleme

In Brandenburg gibt es bundesweit den höchsten Steuersatz für den Grunderwerb. Dieser liegt aktuell bei 6,5 %, sodass bei einem hypothetischen Kaufpreis von 100.000 € bereits 6.500 € an Grunderwerbsteuer anfallen. Durch meine Recherche wusste ich, dass ich in diesem speziellen Fall durch einen Schenkungsvertrag in der Lage war, die Grunderwerbsteuer einzusparen.

Ich zitiere aus dem Buch „Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren“ von Alexander Goldwein (sehr zu empfehlen!):

„Der Schenkungssteuer unterliegen Schenkungen unter Lebenden, die hinsichtlich der Belastung mit Steuern gleich behandelt werden wie ein Erwerb im Wege einer Erbschaft.

Jeder Steuerpflichtige kann innerhalb von 10 Jahren einen persönlichen Freibetrag für eine Erbschaft oder eine Schenkung in Anspruch nehmen. Die Höhe des Freibetrages hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben oder Beschenkten zu dem Erblasser oder Schenker ab. Daraus ergibt sich eine Einteilung der Verwandten und Beünstigten in insgesamt 3 Steuerklassen.“

In meinem Fall (Oma ↔ Enkel) wäre das ein Freibetrag von 200.000 €. Da das Haus nominell keinen Wert mehr besitzt, sondern lediglich das Grundstück, könnte ich den Steuerfreibetrag vollumfänglich geltend machen.

10 Jahre nach Unterzeichnung des Schenkungsvertrags ist dieser rechtskräftig und kann weder von Freund noch Feind angefochten werden.

Doch was passiert, wenn der Schenkende innerhalb dieser 10 Jahre verstirbt?

Um das zu klären, muss dafür zunächst der steuerrechtlich relevante Wert des verschenkten Vermögens ermittelt werden. Nehmen wir als Beispiel 100.000 €. Danach wird dieser Wert pro Jahr um einen linearen Betrag von 10% minimiert.

Sollte meine Oma also 5 Jahre nach der Schenkung versterben, so ergebe sich ein Restwert der Schenkung von 50.000 €. Nach der aktuellen Testamentssituation ergibt sich daraus der anteilige Anspruch für meine Mutter, bzw. die beiden anderen Enkelkinder meiner Großmutter.

Ein großer Nachteil der Schenkung besteht darin, dass der gesamte Auszahlungsanspruch unmittelbar geltend gemacht werden kann, entgegen einer zum Beispiel im Kaufvertrag vereinbarten Ratenzahlung, bei der die Erbgemeinschaft die Resttilgungsansprüche in den vereinbarten Raten zugesprochen bekommt.

Je früher meine Oma im Fall einer Schenkung verstirbt, desto höher sind die u.U. sofortigen Zahlungsansprüche der Erbgemeinschaft. Das daraus kalkulierte Risiko lässt sich für mich aktuell nicht durch Eigenkapital bestreiten. Und das, obwohl meine Mutter mir zugesichert hat, dass sie ihren Anteil nicht geltend machen wird. Die Aufnahme eines Darlehens wäre bei einem Streitwert von 50.000 € bis 60.000 € jedoch unvermeidbar.

 

Notarieller Kaufvertrag: Vor- und Nachteile

Auf der anderen Seite steht der notarielle Kaufvertrag. Entgegen dem Schenkungsvertrag, entfällt hier eine Grunderwerbsteuer von 6,5% des Kaufpreises.

Also warum nicht einfach einen Kaufvertrag über einen symbolischen € abschließen, dachte ich mir.

Keine gute Idee. Denn laut Anwältin wäre das als mittelbare Schenkung anzusehen. Ebenso wie alles, was sich im Kaufpreis bei unterhalb von 50% des ermittelten Sachwertes befindet. Die Chance, dass ich mich durch einen unrealistischen und nicht im Verhältnis zum Wert der Immobilie stehenden Kaufpreis angreifbar mache, ist sehr hoch.

Allerdings gibt es keine einheitliche Rechtsprechung darüber, ab wie viel Prozent des Kaufpreises ein Kaufvertrag nicht mehr als mittelbare Schenkung angesehen wird. Gerichte entscheiden immer abhängig vom individuellen Fall.

Unabhängig vom Kauf- oder Schenkungsvertrag sei an dieser Stelle erwähnt, dass ich meiner Oma in jedem Fall eine monatliche Rate für die Abtretung des Grundstücks bezahle. Sei es nun offiziell oder inoffiziell. Die aktuellen Rahmenbedingungen sehen so aus, dass ich für das Grundstück 70.000 € bei ihr tilge. Sie bekommt noch in diesem Jahr eine Einmalzahlung von 5.000 €, die sie sofort für Unkosten wie Kaution, neue Einbauküche, Umzugskosten etc. verwenden kann.

Ab dem 01.01.2017 erhält sie dann für einen Zeitraum von 18 Jahren und 1 Monat eine monatliche Rate von 300 €.

Der Vorteil bei einer im Kaufvertrag vereinbarten Ratenzahlung ist, dass die Erbgemeinschaft lediglich den Anspruch auf die monatliche Tilgungsrate von 300 € einfordern kann, nicht aber den gesamt verbliebenen Auszahlungsanspruch. Dadurch ergibt sich für mich Planungssicherheit und einen hohen Cashflow.

Voraussetzung für die Wahrnehmung der Ansprüche ist, dass diese von der Erbgemeinschaft innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Ableben meiner Oma geltend gemacht werden.

Ansprüche seitens meines Onkels richten sich in diesem Fall direkt an die Erbgemeinschaft. Bei der Enterbung verringert sich sein gesetzlicher Pflichtteil von 50 % auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch von 25%, welchen er direkt über die Erbgemeinschaft einklagen muss. Ob er auch dazu bereit wäre damit das Erbe seiner Kinder anzugreifen sei dahingestellt.

 

Sind 70.000 € ein ausreichender Preis für den Kaufvertrag?

Wie erwähnt, gibt es keine einheitliche Rechtssprechung dazu. Was mir aber entgegenkommt sind die Umstände. So muss meine Großmutter innerhalb der nächsten zwei bis drei Jahre, durch eine vor dem Grundstück durchgeführte Straßensanierung, mit Erschließungskosten zwischen 5.000 € bis 7.000 € rechnen. Dadurch, dass ich mich im Kaufvertrag verpflichte diese Unkosten zu übernehmen, verringert sich die Diskrepanz zwischen Wert und Kaufpreis der Immobilie.

Ein weiterer Faktor ist, dass durch einen Neubau auf dem Grundstück – und dem damit einhergehenden Abriss des Holzhauses – weitere Unkosten im fünfstelligen Bereich entstehen, welche ebenfalls mit zu berücksichtigen sind.

An dieser Stelle empfahl mir die Anwältin ein Wertgutachten von einem Sachverständigenbüro einzuholen, der diese Aspekte im Gutachten mit berücksichtigt.

Da man als Eigentümer nicht verpflichtet ist an den höchstbietenden zu verkaufen und in Anbetracht der anfallenden Kosten für das Grundstück und die sanierungsbedürftige Immobilie selber, ist die einzuklagende Differenz – zwischen Wert und Verkaufspreis der Immobilie – durch die Erstellung eines Gutachten und dem Anstreben eines Gerichtsprozess so gering, dass dieser Weg ziemlich unrealistisch scheint.

 

Was verändert sich als Alleinerbe im Testament?

Tja, genau hier wird es spannend. Denn sollte meine Oma mich als Alleinerben einsetzen, so wären die gesetzlichen Erben – meine Mutter und mein Onkel – enterbt. Das bedeutet, dass sich der Pflichtteilsanspruch von 50% auf einen Pflichtteilsergänzungsanspruch von jeweils 25% minimiert.

Da meine Mutter verzichten würde, ergibt sich bei einem Streitwert von 100.000 € ein unmittelbarer Anspruch von 25.000 € (plus, minus X) für meinen Onkel. Voraussetzung dafür ist, dass meine Oma unmittelbar im ersten Jahr der Schenkung verstirbt. Danach verringert sich der Anspruch um 2.500 € pro Jahr – vorausgesetzt der gesamt ermittelte Sachwert der Immobilie beläuft sich auf 100.000 €.

Dieser finanzielle „Worst Case“ wäre für mich zu stemmen, zumal mir keine weiteren Unkosten durch die Grunderwerbsteuer anfallen würden. Der gesamte Kaufpreis wäre dadurch um ca. das dreifache niedriger – die Einmalzahlung von 5.000 € mit einkalkuliert – als der vereinbarte Kaufpreis mit all‘ seinen Nebenkosten.

Außerdem könnte ich diesen Fall komplett über Eigenkapital bestreiten. Welches danach allerdings wohl bis auf weiteres für neue Investitionen aufgebraucht wäre. Insofern betrachte ich auch die langfristige Option für weitere Investitionen.

Meine Mutter wäre damit einverstanden und auch meine Oma deutete an, dass sie mich als Alleinerben ins Testament einsetzen würde. Da meine Oma keine versteckten Konten mit Goldbarren in der Schweiz besitzt, ist ihr wesentlicher Nachlass diese Immobilie.

Doch die anfallenden Streitigkeiten über die Umschreibung des Testaments sind vorprogrammiert. Außerdem fühle ich mich nicht berechtigt jemandem seinen „letzten Willen“ umzudichten.

 

Fazit: Wie ich mich entschieden habe

Auf die wesentlichen Elemente des Falls heruntergebrochen, geht es um das Abwägen zwischen Risiko und Sicherheit. Einer risikoreichen Variante mit einem im Bestfall optimalen finanziellen Ergebnis und einer sicheren Variante mit dem deutlich höheren finanziellen Investment.

Bei einer Schenkung trage ich in den ersten Jahren ein erhöhtes finanzielles Risiko, dass durch das Ableben meiner Großmutter ein unmittelbarer Zahlungsanspruch fällig wird, den ich dann unter Umständen nur mit einem Darlehen begleichen kann. Dafür wäre bei dieser Variante nach 10 Jahren der Schenkungsvertrag nicht mehr angreifbar. Ich zahle weiterhin meine moderaten Raten zur Tilgung ab und spare die Grunderwerbsteuer ein. Hohes Risiko mit Aussicht auf kostengünstigste Abwicklung.

Bei einem Kauf ist die Sicherheit am höchsten ausgeprägt, da es beim offiziellen Weg komplett in meiner Hand liegt. Durch die Vereinbarung einer monatlichen Tilgung im Kaufvertrag, muss ich auch nach dem eventuellen Ableben meiner Großmutter keine größere Belastung für das Grundstück fürchten. Die Aufnahme eines Darlehens ist nicht notwendig. Ich besitze Planungssicherheit und kann trotz Grunderwerbsteuer – die sich am Anfang bemerkbar macht – mit einem soliden Cashflow nach weiteren Investment-Möglichkeiten suchen. Ich besitze beim Kauf ein geringes Risiko, muss mir die Sicherheit dafür aber teurer erkaufen.

Eine Schenkung, mit mir als Alleinerben, macht finanziell gesehen am meisten Sinn, da Risiko und Ertrag in einem für mich perfekten Verhältnis stehen. Doch im Sinne des noch verbleibenden Familienfriedens, entscheide ich mich dagegen und gehe per Kaufvertrag den offiziellen, sichereren und teureren Weg.

Denn eins sollte nicht vergessen werden: In jedem Fall ist es ein gutes Investment!

Durch die aktuelle Lage bei den Mietpreisen für Einfamilienhäusern in dieser Region, ist eine Kaltmiete von ca. 800 € als realistisch einzuschätzen. In Zahlen ausgedrückt heißt das für die Investoren unter euch folgendes:

500 € Cashflow vor Instandhaltung und Steuern, eine Bruttorendite von 13,71 % und ein Faktor von 7,29.

Nicht die schlechtesten Werte, oder? Genau deshalb finde ich es unnötig mein erstes Investment durch waghalsige Aktionen zu gefährden. Es wäre aus meiner Sicht unangebracht.

Außerdem hat sich ein Freund von mir bereits die Wohnung angesehen und möchte gerne mit seinem Unternehmen dort einziehen. Das bedeutet, dass mir ein Gewerbemietvertrag als Vermieter sogar noch zusätzliche Rechte beim Kündigungsschutz gewährt und ich mich darauf verlassen kann, dass jemand den ich kenne und vertraue die Immobilie weiterverwenden wird. Doch dann sind wir bereits bei einem neuen Thema.

Ich hoffe dieser Beitrag konnte dem ein oder anderen bei der Bewertung seiner eigenen familiären Immobilienstreitigkeiten helfen. Schreibt mir gerne eure offenen Fragen in die Kommentare und freut euch auf weitere Beiträge zu meiner ersten Immobilie!


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2 Kommentare

  1. Ein Freund wollte gerade seinen Kaufvertrag unterschreiben, als er bemerkte, dass er ein Haus geerbt hat. Mittlerweile hat er den Kaufvertrag zurückgegeben. Allerdings ist es seltsam wie die Lebenswege manchmal verlaufen, es hätte auch gut sein können, dass er mit zwei Häusern da steht.

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