Ablauf einer Immobilientransaktion und Steuereinsparungen beim Immobilienerwerb

DennyVeröffentlicht von

Dieser Beitrag soll einen kurzen Überblick über den Ablauf einer Immobilientransaktion gewähren, um ein Verständnis für die Prozesse aus Käufer- und Verkäufersicht zu bekommen. Außerdem können beim Erwerb von Renditeimmobilien steuerrechtliche Weichenstellungen vorgenommen werden, welche hinterher nicht mehr erfolgen können. Insofern soll der Artikel auf die Abläufe einer Immobilientransaktion hinweisen und gleichzeitig Steuersparpotenziale aufzeigen.

Aber auch außerhalb der steuerrechtlichen Fragestellungen, bietet der Ablauf von Immobilientransaktionen ein Verständnis für die grundlegende und effiziente Organisation einer jeden Immobilienanschaffung.

Der Erwerb einer Immobilie erfolgt über mehrere Rechtsakte. Die Weichenstellungen für deren Vollzug werden im notariellen Kaufvertrag vorgenommen, unabhängig ob es sich dabei um Eigentumswohnungen, unbebaute oder bebaute Grundstücke handelt.

ablauf-immobilientransaktion

 

Die Phasen des Erwerbsvorgangs

Wer die deutsche Bürokratie kennt, der kann sich bereits vorstellen, dass der Immobilienerwerb in Deutschland ein komplizierter Vorgang ist. Jeder Kaufvertrag muss zum Beispiel von einem Notar beurkundet werden, weil dieser ansonsten formunwirksam ist.

Aber auch mit dem Abschluss eines Kaufvertrages ist man noch lange nicht der Eigentümer einer Immobilie, da der Gesetzgeber zwischen dem Eigentum an einer Immobilie und dem Besitz einer Immobilie unterschiedet.

+ Eigentümer ist, wer als solches im Grundbuch eingetragen ist.

+ Besitzer einer Immobilie ist derjenige, der die tatsächliche Sachherrschaft über die Immobilie hat.

 

Zurückzuführen ist das auf die Unterscheidung zweier separater Rechtsgeschäfte in Deutschland, nämlich dem Verpflichtungsgeschäft und dem Verfügungsgeschäft. Diese gehören zu den wesentlichen Prinzipien des deutschen Rechtes und werden hintereinander geschaltet (Abstraktionsprinzip).

Der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages selbst verursacht also noch keinen Eigentumsübergang des Grundstücks, sondern regelt nur die Pflichten der Parteien, den Eigentumswechsel gegen die Kaufpreiszahlung in die Wege zu leiten und zu vollziehen.

Der tatsächliche Übergang des Eigentums auf den Käufer erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Die Phasen des Immobilienerwerbs lassen sich in folgende vier Punkte einteilen:

1.Abschluss des notariellen Kauvertrags

2.Prüfung von Auflagen und Vollzugsvoraussetzungen durch Notar

3.Stellung Eigentumsumschreibungsantrag beim Grundbuchamt durch Notar

4.Eintragung Erwerber im Grundbuch

 

1.Phase: Abschluss des notariellen Kaufvertrags

Gemäß § 313b BGB, bedarf der Kaufvertrag über ein Grundstück der notariellen Beurkundung. Gleiches gilt auch für Vorverträge, in denen bereits Einzelheiten eines Grundstückskaufes festgeschrieben werden, der später zustande kommen soll.

Umfang der Beurkundungspflicht

Die Beurkundungspflicht umfasst die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der verkauften Immobilie, als auch alle Verpflichtungen und Abreden, die im Zusammenhang mit der Immobilienübertragung getroffen werden.

Im Kaufvertrag sollte lückenlos dokumentiert werden, welche Bestandteile und welches Zubehör der Immobilie mitverkauft werden soll. Eine Regelung ist bei wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zwar nicht zwingend erforderlich, es hilft allerdings Klarheit und klarstellende Regelungen im Kaufvertrag zu treffen. Unter anderem, weil dadurch ggf. Grunderwerbsteuer gespart werden kann:

Steuerspartipp: Wie man beim Kauf einer Immobilie Grunderwerbsteuer sparen kann

Wenn bewegliches Mobiliar, Zubehör oder Einrichtungsgegenstände mitverkauft werden, so lohnt sich eine entsprechende Dokumentation im Kaufvertrag. Durch die Zuteilung eines Teiles des Kaufpreises auf dieses Mobiliar, reduziert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, da diese nur auf die Übertragung von Immobilien anfällt und nicht auf die Übertragung von Mobiliar.

Beispielsweise sollte eine Einbauküche, mit Schränken und Mobiliar, mit einem angemessenen Teil des Kaufpreises zugeteilt werden. Daher gibt es sowohl vertragsrechtliche, als auch steuerrechtliche Gründe für die lückenlose Auflistung des mitverkauften Mobiliars und weiterer mitverkaufter Bestandteile.

Ein weiterer Weg um Grunderwerbsteuer im Rahmen einer Immobilientransaktion zu sparen, hängt mit der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen zusammen.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird automatisch auch der vom Voreigentümer entfallende Anteil an der Instandhaltungsrücklage mit übernommen. Da der Anteil des Kaufpreises, der auf dieses Guthaben entfällt, keine Gegenleistung für den Erwerb der Immobilie darstellt, ist dieser Betrag rechnerisch vom Kaufpreis abzuziehen, um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer korrekt zu ermitteln.

 

Notwendige und übliche Regelungen in Kaufverträgen

Neben der genauen Bezeichnung der Vertragsparteien, werden im Grundstückskaufvertrag außerdem die genauen Hauptleistungspflichten und Nebenleistungspflichten der Vertragsparteien benannt.

Die Hauptleistungspflichten des Verkäufers besteht in der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf den Käufer. Dafür ist die genaue Bezeichnung des Grundstücks erforderlich. Dafür werden die wesentlichen Daten des Grundbuchblattes zur eindeutigen Identifizierung des Grundstücks in den Text des Kaufvertrags übernommen.

Die Hauptleistungspflicht des Käufers besteht, wie hätte es anders sein können, in der Zahlung des Kaufpreises, der im Kaufvertrag angegeben werden muss. Es reicht allerdings nicht nur die Bezifferung der Höhe des Kaufpreises aus, sondern es müssen auch Regelungen getroffen werden, unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zur Zahlung fällig wird.

Der Notar kommt hier zum Einsatz, da die Abwicklung der gegenseitigen Pflichten im Prinzip des Zug-um-Zug zu erfolgen hat. Der Verkäufer möchte den Kaufpreis so früh wie möglich haben und das Eigentum am Grundstück so spät wie möglich abgeben. Die Interessenlage beim Käufer ist genau entgegengesetzt.

Zu den Nebenleistungspflichten der Vertragsparteien gehört u.a. die vom Verkäufer lastenfreie Übertragung des Grundstücks an den Käufer. Das bedeutet, dass alle eingetragenen Grundpfandrechte zu löschen sind.

Weitere Nebenleistungspflichten sind zum Beispiel:

+ Verpflichtung des Verkäufers zur besenreinen Räumung der Immobilie vor der Überlassung an den Käufer (Vollständige Entfernung des Mobiliars und ggf. auch vorhandenen Unrates)

Unterwerfung des Verkäufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumungsverpflichtung

Übergabe sämtlicher Bauunterlagen des Verkäufers und eine möglichst vollständige und lückenlose Dokumentation von durchgeführten Renovierungen und Sanierungen an den Käufer

+ Regelungen über Bau- oder Abrissmaßnahmen, die der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung schuldet

+ Bei ganzer oder teilweiser Finanzierung des Kaufpreises über ein Darlehen: Bevollmächtigung des Käufers zur Belastung des Grundstücks mit Grundschulden vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

 

Vollzug des Immobilienkaufvertrags

Der Kaufvertrag wird nicht nur beim Notar geschlossen, sondern auch unter Mitwirkung des Notars vollzogen. Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer und Verkäufer ihre vertragliche Pflichten nicht im beliebiger Reihenfolge erfüllen, sondern im Prinzip des Zug-um-Zug.

Sofern der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig aus Eigenkapital bestreiten kann, kommt beim Vollzug des Kaufvertrages häufig noch die Bank des Käufers mit ins Spiel. Die Bank des Käufers wird häufig nur dann bereit sein den Darlehensbetrag zur Bezahlung des Kaufpreises auszuzahlen, wenn dieser zuvor ein Grundpfandrecht auf dem Grundstück bestellt worden ist.

 

Besitzübergang

Zwischen der Einreichung des Eigentumsumschreibungsantrages beim Grundbuchamt und der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch, liegen in der Regel zwei bis drei Monate. Sollte der Eigentumsübergang und der Besitzübergang zeitgleich vollzogen werden, müssten beide Parteien also einige Monate warten.

Da nach Einreichung des Eigentumsumschreibungsantrages beim Grundbuchamt durch den Notar jedoch nichts mehr passieren kann was den Eigentumsübergang und den Vollzug des Kaufvertrages noch scheitern lassen könnte, wird in der Praxis der Besitz an der Immobilie bereits nach Eingangsbestätigung des Kaufpreises durch den Verkäufer und seine Bank vollzogen.

Da der Besitzübergang dem Eigentumsübergang zeitlich vorausgeht, werden im notariellen Kaufvertrag üblicherweise noch Regelungen getroffen, dass die Rechte und Pflichten des Immobilieneigentümers (z.B. Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuern) nicht erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch übergehen, sondern bereits mit der Besitzverschaffung.

Diese Regelungen sind in der Praxis üblich und entsprechen den tatsächlichen Gegebenheiten.


Dieser Beitrag ist inspiriert durch die beiden nachfolgenden Bücher:

Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung – Guido Rennert

Steuerleitfaden für Immobilieninvestoren – Alexander Goldwein

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