1 Jahr Immobilieneigentümer: Mein Fazit

DennyVeröffentlicht von

1 Jahr Immobilieneigentümer - Mein Fazit - Immobilien

Mein Gott, wie schnell die Zeit vergangen ist. Anfang 2016 ging es los. Die ersten Bücher, das erste Interesse. Immobilien. Irgendwie ziemlich spießig. Und dennoch aufregend. Oder gerade deswegen? Egal.

Aus dem anfänglichen Interesse wurde es bereits Ende 2016 sehr konkret und ich stand vor der bisher größten – im Sinne von finanziellen – Entscheidung meines Lebens. Sollte ich die Immobilie meiner Großmutter kaufen oder nicht?

Damals bereiteten mir viele Sachen große Kopfschmerzen. Es war eine Balance aus rationaler Abwägung und emotionaler Verbundenheit zum Grundstück meiner Großeltern. Die Tragweite meiner Entscheidung konnte ich nur erahnen. In solchen Situationen greife ich gerne auf Erfahrungswerte in der Vergangenheit zurück. Nur gab es diese hier leider nicht.

Heute, ein Jahr später, nachdem ich die Rechte und Pflichten als Immobilieneigentümer wahrgenommen habe (die offizielle Eintragung ins Grundbuch erfolgte erst ein paar Wochen später), kann ich sagen, dass ich die richtige Entscheidung getroffen habe.

Die Kopfschmerzen sind zwar immer noch vereinzelt dar, aber ich weiß, dass ich langfristig die beste (und richtige) Entscheidung getroffen habe.

Hier ist eine kleine Zusammenfassung meines ersten Jahres als Immobilieneigentümer:


Wie finde ich den passenden Mieter?

Immobilie schön und gut. Aber diese als Kapitalanlage zu vermieten bedeutet auch einen solventen Mieter zu finden, richtig?

Richtig.

Ich habe in der ein oder anderen Immobilien-Lektüre (Link mit Liste zu Immobilien-Buchrezensionen folgt später) bereits ein paar Tipps dazu gelesen. Generell glaube ich aber auch, dass ich durch meine Tätigkeit als Verkäufer ein relativ gutes Gespür für Menschen bekommen habe.

Die Hard-Facts (Schufa, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Einkommensnachweis etc.) sind das eine, Soft-Skills (Menschenkenntnis) das andere. Aber zu sehr wurde ich nicht auf die Probe gestellt, denn Fortuna hat das mehr oder weniger für mich geregelt.

Ein ehemaliger Studienfreund von mir, mit dem ich seit ich nach Berlin zurückgezogen bin wieder mehr Kontakt hatte, suchte gerade ein neues Büro für sein kleines Start-Up.

Jackpott.

Nicht nur, dass ich meinen Mieter persönlich kenne und auch gut leiden kann, die Tatsache, dass es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt, räumt mir als Vermieter viel mehr Rechte und Optionen ein.

Auf der anderen Seite weiß ich, dass das Haus natürlich einige Mängel hat und ich somit offen mit meinem Mieter über den Zustand und die Instandsetzung kleinerer Dinge sprechen kann. Also eine ehrliche, offene und transparente Mieter-Vermieter Beziehung. Wer wünscht sich sowas nicht?

Natürlich hatte auch ich meine Bedenken. Der Spruch, dass man Business und Freundschaft nach Möglichkeit trennen sollte, klang mir durchaus im Ohr. Aber letztlich glaube ich, dass es viel mehr um eine klare Verabredung von Bedingungen und Anforderungen geht, damit so eine „Geschäftsbeziehung“ auch problemlos funktionieren kann.

Was soll ich sagen? Wir konnten uns auf einen für beide Seiten darstellbaren Mietpreis einigen und die Miete wurde jeden Monat pünktlich und anstandslos bezahlt. Dafür musste ich auch das ein oder andere mal sehr kulant sein, doch dazu später mehr.

Insgesamt bin ich mehr als zufrieden mit der bisherigen Miet-Situation. Bis 30.06.2018 läuft noch die Mindestvertragslaufzeit. Mal sehen, wie es dann mit dem Unternehmen weitergehen wird.


Meine Projekte im / am Haus in 2017

Rückblickend war doch etwas mehr los als ich mir gewünscht habe. Aber gut, man muss es nehmen wie es kommt.

 

Projekt 1: Kiefer fällen

Direkt an der angebauten Veranda des Hauses steht (stand) eine ca. 30 Meter hohe Kiefer. Die außen liegenden Bodenplatten waren schon stark angehoben und der Flachwurzler machte sich an mehreren Stellen des Grundstücks bereits bemerkbar.

Ausgangspunkt war, dass meine Großmutter seinerzeit eine Baumfäll-Genehmigung der Kiefer OHNE Auflagen von der Gemeinde bewilligt bekommen hat. Als Ursache war angegeben, dass die Kiefer ein möglicher Gefahrenpunkt für das Haus sei.

Diese Genehmigungen sind in der Regel ein Jahr lang gültig und ich wollte die Möglichkeit sofort nutzen und den Baum fällen lassen. Da vom 01.04. bis zum 01.10. eines jeweiligen Jahres immer Brutzeit ist, musste der Baum noch vor Ende März gefällt werden. Bevor er es sich vielleicht von selbst überlegt.

Die Baumfällung, inkl. des Wegfresens, welches an einem anderen Tag vorgenommen werden musste, kostete mich 714 € (inkl. MwSt).

 

Projekt 2: Zaun streichen

Die sicherlich umfangreichste, zeit-intensivste und anstrengendste Aufgabe stand mir mit der Streichung des Zauns bevor. Der Holzzaun wurde seinerzeit noch von meinem Großvater (2003 verstorben) selbst zusammengebaut und einzementiert (!). Entsprechend wertvoll und wichtig ist dieser Zaun für mich.

Ich kann mich noch grob daran erinnern, wann wir den Zaun das letzte Mal gestrichen hatten. Das muss irgendwann Mitte der 90er Jahre gewesen sein. Ich weiß das, weil ich damals blauäugig mein gutes Daniel Borimirov Trikot von 1860 München getragen hatte und mir ein Farbklecks auf das Löwenbräu-Logo gekommen ist, der bis heute noch da ist.

Jetzt also, gute 20 Jahre später, war es also wieder soweit. Nach fachkundiger Beratung in meinem Maler-Bekanntenkreis und dem Bauhaus meines Vertrauens ging es an die Arbeit.

Schritt 1: Abschleifen

Mit ausgeliehenem Bandschleifer ging es nun darum das Holz freizulegen und von alten Farbresten zu befreien. Das Schleifpapier hatte meiner Erinnerung nach eine 120er Körnung, ich bin mir aber nicht mehr sicher. Was ich weiß ist, dass ich nach drei (!) vollen Arbeitstagen endlich damit fertig war den 25 Meter langen Zaun (verdammte Zwischenräume) abzuschleifen. Mir wurde klar, dass das keine schnelle Nummer mehr werden würde.

Schritt 2: Lackieren

Damit ist jetzt kein Farblack gemeint, sondern eine Art Öl für die Imprägnierung, welche ins Holz einziehen soll, damit es besser von innen gepflegt wird und nicht eines Tages staubtrocken umfällt.

Schritt 3: Farbe

Von Lackfarbe wurde mir abgeraten. Zum einen weil der Verschleiß schneller ist und ich früher wieder neu zum streichen ran muss, zum anderen, weil das Holz darunter ziemlich isoliert ist und durch die Lackschicht keine Luft bekommt.

Am Ende ist es also eine wetterfeste Farbe geworden. Schweden-Rot. Sieht ganz gut aus finde ich. Was meint Ihr?

Insgesamt eine Wahnsinnsarbeit. Meine ganze Woche Urlaub ging dafür drauf, inkl. dem Wochenende danach. Aber wann immer ich mir den Zaun jetzt ansehe muss ich sagen: „Haste jut gemacht, Denny!“

Projekt 3: Toilettenspülung

In meinem kleinen Häusschen gibt es zwei kleine Badezimmer. Eins davon im Erdgeschoss, welches mehr oder weniger nur eine Toilette beinhaltet. Im 1. OG ein richtiges Badezimmer. Damals hatte mein Opa dort noch extra ein kleines WC eingerichtet, damit man oben, wo das Schlafzimmer war, nicht ständig die Treppen runterlaufen musste.

Die Leitungen sind klein und der Spüldruck sehr gering, sodass man sich denken kann was jetzt kommt. Nachdem die Toilette mehrmals verstopft war, habe ich den Mietern zu Liebe eine Hebeanlage mit Hexelwerk installieren lassen. Kostenpunkt: Knappe 800 €.

Projekt 4: Sturmschäden am Dach

Auch Mutter Natur hat seinen Beitrag in meinem Jahresrückblick. Für die, die sich noch erinnern können, im Oktober 2017 fegte das Sturmtief Xavier über das Land und richtete speziell im Osten und Norden der Bundesrepublik gewaltige Schäden an.

Auch mein Haus sollte nicht unverschont bleiben. Der Nussbaum, welcher sich direkt neben einer Breitseite des Hauses befindet, wurde teilweise entwurzelt und legte sich seitlich auf mein Dach. Einige Ziegel sind dabei abgefallen.

Die Feuerwehr tat in der Nacht noch das Nötigste und entlastete die Baumkrone etwas, was nach Aussage des Baumfällers jedoch totaler Schwachsinn gewesen sei, weil dadurch ein gefährlicher Hebel entstand. Keine Ahnung. Aber mit dem nächsten Sturmtief in Aussicht, musste auch hier schnell gehandelt werden.

Zum Glück hatte ich eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, sodass die Unkosten für Baumfällung und Dach-Instandsetzung komplett übernommen worden sind.

Projekt 5: Neue Bodenverlegung in der Veranda

In den 60er Jahren hatte mein Opa (wer sonst?), wohl aus Gründen der Platzmangels im Haus, eine Veranda direkt an das Haus angebaut. Wir haben das früher immer gerne als Frühstücks- und oder Mittagsplätzchen genutzt.

Der Boden bestand aus verlegten Holz-Dielen, die jetzt allerdings von einem Wurm, beziehungsweise Pilz, auseinandergefressen worden sind. Keine einfache Geschichte. Mittlerweile wurde mir klar, dass Kostenfaktoren wie diese der Grund für mich waren, warum ich immer wieder mit dem Gedanken eines Neubaus gespielt habe. Alles in allem läpperten sich langsam die Kosten für das Haus. War das alles noch in Relation mit den Einnahmen zu setzen?

In jedem Fall bestand Handlungsbedaf. Dass einer der Mieter dort auf die falsche Stelle tritt wäre der Supergau gewesen. Zunächst habe ich lange Platten auf die empfindlichen und brüchigen Stellen gelegt, um die Auftrittsfläche zu vergrößern.

Am Ende konnte mir ein lokaler Bodenleger dabei helfen einen neuen Untergrund zu verlegen.

Kostenpunkt: 1.400 € netto.


Meine Rendite nach einem Jahr

Mit dem Ende des Jahres 2017 habe ich bereits 9.200 € des Kaufpreises von 70.000 € getilgt (13,14%). Inklusive Reparatur- und Instandsetzungskosten (aber auch Notarkosten von 2016 sind enthalten), belaufen sich meine Gesamtaufwendungen für die Immobilie bis jetzt auf 14.881 €. Dem gegenüber stehen 8.700 € Mieteinnahmen im ersten Jahr.

Der monatliche Cashflow von momentan +400 € wird die Bilanz über kurz oder lang deutlich aufbessern.

Ebenfalls schön zu sehen: Der Bodenrichtwert in der Region ist von 110 €/m² auf 140 €/m² angehoben worden. Ein ziemlich starker Anstieg.

Das hat zum einen sicherlich mit der erhöhten Nachfrage an Immobilien im Berliner Speckgürtel zu tun, zum anderen aber auch mit der Straßenmodernisierung. Für die noch nicht bezahlten Erschließungsbeiträge werde ich aufkommen. Aktuell erwarte ich in den nächsten zwei Jahren eine Rechnung von 5.000 € bis 7.000 €.

Durch den Anstieg des Bodenrichtwertes ist das 1009m² große Grundstück im Wert von 110.990 € auf 141.260 € gestiegen. Schöne Nummer.


Was steht an? Mein Ausblick für 2018

Lässt man alles nochmal Revue passieren, so war 2017 doch ein ziemlich intensives Jahr. Aber so muss es wohl auch sein. Letztlich ist dieses Haus und auch das Grundstück eine Herzensangelegenheit. Man will sich darum ordentlich kümmern und ich denke, dass ich diesem Anspruch auch gerecht geworden bin.

Was steht aber nun für 2018 an?

Mein größtes Projekt in 2018 wird wieder den Pinsel beinhalten. Dieses mal muss aber nicht der Zaun dran glauben, sondern das Haus. Die Farbe blättert an vielen Stellen bereits ab und es wird Zeit, dass das Haus in diesem Jahrhundert mal wieder einen neuen Anstrich verpasst bekommt.

Außerdem auf dem Plan steht die Instandsetzung der Außenfassade von der Veranda. Diese ist mittlerweile durch Väterchen Frost und die Eindringung von Wasser ziemlich beschädigt worden. Ist zwar auf den ersten Blick „nur“ ein Schönheitsfleck, dafür aber ein ziemlich hässlicher. Ich persönlich werde daran wohl nicht viel aktiv ändern können, aber einige Personen werden sich das bestimmt gut bezahlen lassen.

Zu guter letzt bleibt noch das Entrümpeln der Garage und Teile des Dachbodens. Container anmieten und ab geht der Spaß.

Wie ich die Sache einschätzen werde, wird bestimmt auch noch etwas auf den Plan kommen, wovon ich heute zum Glück noch keine Ahnung habe. Eine Sache ist da aber doch noch:


Die Zukunft meiner Immobilie auf dem Prüfstand

Auf der einen Seite gab es für mich bereits im letzten Jahr die Frage, wie langfristig das Haus in seinem derzeitigen Zustand noch weitervermietet werden soll. Die vielen Reparaturen haben es bereits 2017 gezeigt, dass mein liebevoll genanntes „Lebkuchenhaus“ sehr viele Baustellen hat. Ein Fass ohne Boden. Also wann die Reißleine ziehen?

Mit dieser Frage bin ich bereits auf einige Hausbau-Firmen zugegangen, um Optionen für einen Neubau durchzuspielen. Was ist möglich und was soll der Spaß kosten? Alle Details hier jetzt auszubreiten macht keinen Sinn.

Gegen Ende des Jahres stand für mich aber fest, dass ich kurzfristig, in den nächsten drei bis fünf Jahren, keinen Neubau ins Auge fassen werde.

Das Baugeld ist zwar aktuell günstig und meine Einkommenssituation sehr stabil, aber kann ich momentan nicht wirklich über die Zukunft des Grundstücks entscheiden.

Auf der einen Seite weiß ich nicht, ob ich das Grundstück später gerne mal für mich und meine Familie nutzen möchte, auf der anderen Seite steht die Überlegung eines Mehrfamilienhauses, bei der ich starke Kapitalanlage-Interessen habe. Beide Optionen stehen zur Auswahl und ich kann momentan keine Entscheidung treffen, die für die nächsten 30 Jahre Gültigkeit haben soll.

Wie und wo will ich später mal wohnen? Welches Leben will ich mit 40 und 50 Jahren anstreben?

Natürlich wird sich diese Denkweise im Laufe der Jahre immer wieder anpassen. Aber momentan bin ich 28 Jahre jung. Diese Entscheidung bereits jetzt zu treffen kommt einfach zu früh. Dafür ist die Tragweite einfach zu groß. Bei weitem größer als die, die ich bei der Entscheidung für den Kauf der Immobilie tragen musste. Aber zumindest da lag ich goldrichtig!


 

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